Nowe procedury planistyczne i kolejne utrudnienia w budowie domów

Nowe procedury planistyczne i kolejne utrudnienia w budowie domów.

Czekają nas kolejne utrudnienia w uzyskiwaniu pozwoleń na budowę naszych domów.

Gminy muszą wprowadzić do końca 2025 roku ( być może Sejm wydłuży ten termin, bo wiele gmin w tym Nowy Targ nie rozpoczęła jeszcze procedury przyjęcia planu ogólnego) tzw. Plany ogólne, które wskażą , gdzie można budować a gdzie nie.
Obejmą one obszar całej gminy.
Co więcej, plany ogólne wskażą również tzw. obszary uzupełnionej zabudowy i tylko na tych obszarach będzie można starać się o warunki zabudowy.
A warunki by obszar był obszarem uzupełnionej zabudowy będą bardzo restrykcyjne.

Więcej poniżej:

24 września 2023 r. weszła w życie nowelizacja ustawy o planowaniu przestrzennym, która wprowadza obowiązek przyjęcia do końca 2025 roku przez gminy tzw. Planów ogólnych, które zastąpią doczasowe studia uwarunkowań przestrzennych gminy.

Różnica pomiędzy studium a planem ogólnym:

– plan ogólny musi objąć obszar całej gminy, studium nie musiało
– plan ogólny będzie wyznaczał tereny budowalne i nie budowlane (inne) na terenie całej gminy i na jego podstawie sporządzany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz będzie podstawą prawną do wydania decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu;
– obowiązkowo określał strefy planistyczne – m.in. strefę usługową, gospodarczą, produkcji rolnej, handlu wielkopowierzchniowego czy wielofunkcyjną z zabudową mieszkaniową jednorodzinną lub wielorodzinną.
Nowelizacja ustawy przewiduje, że wydanie decyzji o warunkach zabudowy (dalej jako: decyzja WZ) będzie możliwe tylko wtedy, gdy w planie ogólnym gmina wyznaczy obszar uzupełnienia zabudowy i to tylko w granicach tego obszaru.

Czym są obszary uzupełnienia zabudowy?
Obszar uzupełnienia zabudowy jest to teren wyznaczony w planie ogólnym gminy za pomocą granic według ściśle określonej procedury (o której poniżej).
Wyznaczenie w planie ogólnym obszaru zabudowy posiada istotne znaczenie, albowiem zgodnie z nowelizacją ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym tylko dla nieruchomości położonych w tych obszarach będą mogły być wydawane decyzje o warunkach zabudowy (Art. 61 ust. 1 pkt 1a upizp).

Przy czym należy podkreślić, że decyzje o warunkach zabudowy są potrzebne do realizacji inwestycji budowlanej, jeżeli na danym obszarze nie obowiązuje plan zagospodarowania przestrzennego.
Jak będą wyznaczane granice obszaru uzupełnienia zabudowy w planie ogólnym gminy?

Gmina wyznaczając obszar zabudowy powinna przy tych pracach trzymać się następujących zasad:
 wyznaczone granice obszaru nie powinny wykraczać poza obszar zgrupowania nie mniej niż 5 budynków,
 największa odległość pomiędzy każdym z pięciu budynków nie powinna przekraczać 100 m.
Ustalenia w zakresie obszaru uzupełnienia zabudowy dotyczą następujących rodzajów budynków według Klasyfikacji Środków Trwałych (§ 2 ust. 1 pkt 1 rozporządzenia), Art. 40 ust. 2 ustawy z dnia 29 czerwca 1995 r. o statystyce publicznej (Dz. U. z 2023 r. poz. 773):
 budynki przemysłowe,
 budynki transportu i łączności,
 budynki handlowo-usługowe,
 budynki biurowe,
 budynki szpitali i inne opieki zdrowotnej,
 budynki oświaty, nauki i kultury oraz budynki sportowe,
 budynki produkcyjne, usługowe i gospodarcze dla rolnictwa,
 budynki mieszkalne.
Następnym krokiem w kierunku wyznaczenia obszaru zabudowy będzie wykonanie obrysu wcześniej wyznaczonego obszaru, tj. tego, w którym znajduje się co najmniej pięć budynków położonych względem siebie w odległości co najmniej 100 m. Obrysu zgrupowanych budynków dokonuje się w odległości 50 m od budynków.
Do wyznaczonego w ten sposób obszaru dodaje się obszary o jednostkowej powierzchni nie większej niż 5 000 m² ograniczone z każdej strony krzywą, poprowadzoną w odległości 50 m od obrysu dodanego obszaru (§ 2 ust. 1 pkt 3 rozporządzenia).
Wewnątrz obszaru, który powstał w wyniku w/w wykonania czynności, wyznacza się krzywą poprowadzoną w odległości 40 m od granicy tego obszaru.
Od obszaru, który powstał w wyniku wykonania czynności, tj. wyznaczenia obszaru ograniczonego krzywą poprowadzoną w odległości 50 m od obrysu budynków położonych w zgrupowaniach i dodaniu do tego obszaru jednostkowej powierzchni nie większej niż 5 000 m² ograniczone z każdej strony krzywą, odejmuje się obszar znajdujący się między tą krzywą, a krzywą poprowadzoną w odległości 40 m od granicy tego obszaru.
Tak wyznaczony obszar uzupełnienia zabudowy, ze względu na występujące obiekty chronione może być ograniczony.
Ustawodawca dopuszcza również rozszerzenie granic obszaru uzupełnienia zabudowy wyznaczonego zgodnie z przepisami rozporządzenia, uwzględniając lokalne uwarunkowania, jednak nie więcej niż o obszar o powierzchni obliczonej na podstawie poniższego wzoru:
Pp = 25% * (Pb – Pu)
gdzie:
 Pp – maksymalna powierzchnia powiększenia obszaru uzupełnienia zabudowy wyznaczonego w sposób zgodny z ustawą, w wyniku rozszerzenia jego granic,
 Pb – powierzchnia obszaru wyznaczonego powiększonego o obszar nie większy niż 5000 m² ograniczony z każdej strony krzywą,
 Pu – powierzchnia obszaru uzupełnienia zabudowy wyznaczonego w sposób, o którym mowa w ust. 1tj. określenie zgrupowania nie mniej niż 5 budynków, w których odległość między sąsiadującymi ze sobą budynkami nie przekracza 100 m.
Ustawodawca dopuszcza również rozszerzenie granic obszaru uzupełniania zabudowy wyznaczonego w powyższy sposób, uwzględniając lokalne uwarunkowania, jednak nie więcej niż o 50% powierzchni tego obszaru (§ 2 ust. 2 rozporządzenia).
Rozporządzenie dopuszcza także inne, niewielkie rozszerzenie obszarów zabudowy po uwzględnieniu lokalnych uwarunkowań, a także na użytkach rolnych klas I-III na obszarze położonym w odległości nie większej niż 50 m od granicy pasa drogowego drogi, co ma zapobiegać zabudowywaniu gruntów o najlepszej użytkowości rolnej (§ 1 ust. 4-5 rozporządzenia).
W jakim celu wyznacza się obszary uzupełnienia zabudowy?
Zgodnie z przepisami ustawy o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, określone przez gminę w planie ogólnym:
 a) obszary uzupełnienia zabudowy,
 b) obszary zabudowy śródmiejskiej,
stanowią podstawę prawną decyzji o warunkach zabudowy.

W świetle obowiązujących przepisów, po 31 grudnia 2025 r., nie będzie możliwości uzyskania decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (poza wskazanymi w upizp wyjątkami), jeżeli gmina nie będzie posiadała obowiązującego planu ogólnego.

P.S. W świetle tych faktów jeszcze bardziej konieczne staje się przyjęcie jeszcze na starych zasadach studium i planu dla Wielkiej Góry o co wnioskowało zebranie wiejskie.

Po przyjęciu planu ogólnego i w przypadku nie ujęcia terenów Wielkiej góry jako terenów budowlanych już teraz , budowanie domów w tych terenach na podstawie WZ czyli warunków zabudowy stanie się praktycznie niemożliwe.